“地產(chǎn)新模式”定調(diào)，如何理解“以人定房”

激石Pepperstone(http://dsgkdz.com/)報(bào)道：

熱點(diǎn)思考：房地產(chǎn)新模式：如何理解“以人定房”？

一問：傳統(tǒng)地產(chǎn)模式的變化？告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”過程中，投資、償債等出現(xiàn)“陣痛”

2021年“三道紅線”政策落地，推動(dòng)地產(chǎn)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。2020年8月，住建部、央行等召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，提出進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制；后續(xù)“三道紅線”試點(diǎn)啟動(dòng)、并于2021年全面實(shí)施，推動(dòng)上市房企有息負(fù)債增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。

同時(shí)，疫情對(duì)居民收入、就業(yè)產(chǎn)生的沖擊，導(dǎo)致其購(gòu)房意愿降低、且在“買漲不買跌”下進(jìn)一步加強(qiáng)。疫情期間，調(diào)查失業(yè)率兩度超6%，可支配收入增速也隨之下臺(tái)階，2020-2022年平均為4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及預(yù)期尚在修復(fù)狀態(tài)下，居民購(gòu)房意愿明顯降低，商品房銷售面積累計(jì)同比自2022年以來持續(xù)22個(gè)月為負(fù)值。

融資承壓和銷售低迷，壓制地產(chǎn)企業(yè)的投資、償債等活動(dòng)。2021年6月起，地產(chǎn)新開工活動(dòng)、土地購(gòu)置情況等持續(xù)低迷，截至2023年10月，地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)已持續(xù)近24個(gè)月；房企債券信用風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生頻率攀升，中資地產(chǎn)美元債指數(shù)由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%。

二問：地產(chǎn)發(fā)展新模式或如何推進(jìn)？支撐地產(chǎn)高增的基本面或已改變，“以人定房”或是后續(xù)方向

為了防止地產(chǎn)“硬著陸”，穩(wěn)地產(chǎn)政策頻出，包括融資端、需求端、“三大工程”支持等方面。7月，政治局會(huì)議提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、更好滿足居民住房需求；8月，央行、財(cái)政部等多部門推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、住房信貸政策優(yōu)化等政策落地；從當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)來看，政策對(duì)二手房供需均有提振，對(duì)新房銷售和拿地的提振或仍需時(shí)間。

長(zhǎng)期視角看，支撐地產(chǎn)高增長(zhǎng)的基本面或已改變，地產(chǎn)行業(yè)亟待尋求新發(fā)展模式。2016年以來，新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量明顯下滑，2022年為646萬人、低于2016年的2600多萬人，指向地產(chǎn)供需關(guān)系已發(fā)生重大變化；且參考其他海外經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)家庭杠桿率提升空間或有限，疊加可支配收入增長(zhǎng)放緩、房?jī)r(jià)收入比提升，或使居民潛在購(gòu)房能力下降。

“房住不炒”的基調(diào)下，“以人定房”或是后續(xù)地產(chǎn)發(fā)展新方向。近期住建部部長(zhǎng)指出，建立地產(chǎn)發(fā)展新模式，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，“以人定房、以房定地、以房定錢”，二是建立房屋開發(fā)為全生命周期管理機(jī)制；或指向后續(xù)一是對(duì)人口凈增地區(qū)、人口大省加大相關(guān)政策支持、加快建設(shè)保障住房體系，二是滿足居民高品質(zhì)住房需求，對(duì)存量房的老舊小區(qū)更新改造、城中村改造等項(xiàng)目或是后續(xù)政策支持重點(diǎn)。

三問：海外地產(chǎn)模式有何經(jīng)驗(yàn)借鑒？完善的保障性住房體系需法律制度、財(cái)政政策等多方支持

海外經(jīng)濟(jì)體中，德國(guó)、新加坡等是典型的“以人定房”發(fā)展模式，兩國(guó)均具備完善的保障性住房體系。德國(guó)住房市場(chǎng)以租賃為主,2018年，超半數(shù)德國(guó)居民通過租賃住房解決居住需求。新加坡住房市場(chǎng)以組屋為主，2022年組屋占新加坡住房市場(chǎng)比例達(dá)72%，近九成新加坡居民通過購(gòu)買組屋解決住房需求。

德國(guó)與新加坡保障性住房體系長(zhǎng)久以來的平穩(wěn)運(yùn)行，離不開相關(guān)法律制度保障和財(cái)政支持。德國(guó)保障性住房相關(guān)法律由金融、稅收和租賃等制度共同組成，供給端適當(dāng)遏制地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率的同時(shí)，建立完備制度有效保障租賃者權(quán)益。新加坡則通過《土地征收法》等相關(guān)法律，保證較高的國(guó)有土地占比、且國(guó)有土地由政府直接管理和控制。

財(cái)政支持方面，德國(guó)以貨幣住房補(bǔ)貼為主，既有對(duì)無收入居民提供維持基本生活所需進(jìn)行全額補(bǔ)貼，也有對(duì)低收入居民提供部分住房租金來維持適宜的生活的部分補(bǔ)貼。新加坡則為中低收入群體首次購(gòu)房提供中央公積金額外和特別住房補(bǔ)貼，且由建屋局向組屋購(gòu)房人發(fā)放低息貸款、提升其購(gòu)房能力。

報(bào)告正文

傳統(tǒng)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型過程中，新發(fā)展模式指向何方？近期住建部部長(zhǎng)提出的“以人定房”或如何理解、海外經(jīng)濟(jì)體有怎樣的經(jīng)驗(yàn)？本文梳理，可供參考。

一問：傳統(tǒng)地產(chǎn)模式發(fā)生哪些變化？

2021年“三道紅線”政策落地，推動(dòng)地產(chǎn)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。2020年8月，住建部、央行等召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，提出進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，其后“三道紅線”試點(diǎn)啟動(dòng)、并于2021年全面實(shí)施，推動(dòng)上市房企有息負(fù)債增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。“三道紅線”即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。根據(jù)房企是否超出“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將其歸為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”、有息負(fù)債在2019年6月底的基數(shù)上不得新增，踩中兩條為“橙檔”、有息負(fù)債增幅不得超過5%，踩中一條為“黃檔”、增幅不超10%，三條均沒踩中為“綠檔”、有息負(fù)債增幅不超15%。

同時(shí)，疫情對(duì)居民收入、就業(yè)和相關(guān)預(yù)期產(chǎn)生的沖擊，導(dǎo)致其購(gòu)房意愿降低、且在“買漲不買跌”觀念下進(jìn)一步加強(qiáng)。疫情對(duì)居民就業(yè)及收入水平造成明顯沖擊，2020年2月、2022年4月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率兩度超6%，達(dá)6.2%、6.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速也隨之下臺(tái)階，2020-2022年平均增速為4.2%、較2017-2019年的8%明顯下降，居民就業(yè)、收入預(yù)期指數(shù)亦處低位。就業(yè)、收入及預(yù)期尚在修復(fù)的狀態(tài)下，居民購(gòu)房意愿明顯降低，商品房銷售面積累計(jì)同比自2022年以來持續(xù)22個(gè)月為負(fù)值，而住宅價(jià)格指數(shù)隨后下滑或進(jìn)一步阻礙居民購(gòu)房意愿修復(fù)。

融資承壓和銷售低迷，明顯壓制地產(chǎn)企業(yè)的投資、償債等活動(dòng)；2021年6月以來，房地產(chǎn)投資增速加速下滑，中資地產(chǎn)美元債收益率明顯抬升。2021年6月起，地產(chǎn)新開工活動(dòng)、土地購(gòu)置情況等持續(xù)低迷，截至2023年10月，地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)已持續(xù)近24個(gè)月。房企債券信用風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生頻率也進(jìn)一步攀升，中資地產(chǎn)美元債指數(shù)由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%，5年期BBB+中資房企美元債到期收益率10月中旬一度近6%、較2020年同期抬升近4個(gè)百分點(diǎn)。

二問：地產(chǎn)發(fā)展新模式或如何推進(jìn)？

為了防止地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的“硬著陸”，2022年下半年起，穩(wěn)地產(chǎn)政策頻出，包括融資端、需求端、“三大工程”支持等方面。為了適應(yīng)地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生的重大改變，7月份政治局會(huì)議及之后的國(guó)常會(huì)均提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、更好滿足居民住房需求；8月，央行、財(cái)政部、住建部等多部門相繼推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、住房信貸政策優(yōu)化、降低存量房貸利率、住房換購(gòu)稅收優(yōu)惠等政策落地；9月一線城市跟進(jìn)，調(diào)整優(yōu)化房貸利率下限等，二、三線城市政策出臺(tái)更加頻繁，涉及優(yōu)化住房信貸，降低購(gòu)房門檻、降低二手房交易成本等。從銷售數(shù)據(jù)來看，政策對(duì)二手房供需均有提振，對(duì)新房銷售和房企拿地的提振或仍需一定時(shí)間。

長(zhǎng)期視角看，支撐過往地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的基本面或已改變，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展亟待尋求新模式。從長(zhǎng)期需求來看，地產(chǎn)購(gòu)置面積與新增城鎮(zhèn)人口走勢(shì)較為吻合，而新增城鎮(zhèn)人口與人口自然增長(zhǎng)率、出生人口數(shù)量亦相關(guān)。2016年以來，人口自然增長(zhǎng)率回落下，新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量也明顯下滑，2022年為646萬人，明顯低于2016年的2600多萬人，或指向地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系已發(fā)生重大變化。從居民杠桿視角來看，以我國(guó)2022年人均GDP為標(biāo)準(zhǔn)，與其他主要海外經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)家庭杠桿率處于較高水平、為61%，疊加疫情沖擊可支配收入增長(zhǎng)放緩、房?jī)r(jià)收入比提升，或使居民潛在購(gòu)房能力下降。

“房住不炒”的基調(diào)下，“以人定房”或是后續(xù)地產(chǎn)發(fā)展新方向。近年來，多個(gè)重要會(huì)議均強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“地產(chǎn)新發(fā)展模式”。7月政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的情況下，近期住建部部長(zhǎng)指出，建立地產(chǎn)發(fā)展新模式，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，“以人定房、以房定地、以房定錢”，二是建立房屋開發(fā)為全生命周期管理機(jī)制；或指向后續(xù)一是對(duì)人口凈增地區(qū)、人口大省加大相關(guān)政策支持、加快建設(shè)保障住房體系，二是滿足居民高品質(zhì)住房需求，對(duì)存量房的老舊小區(qū)更新改造、城中村改造等項(xiàng)目或是后續(xù)政策支持重點(diǎn)。

三問：海外地產(chǎn)模式有何經(jīng)驗(yàn)？

海外經(jīng)濟(jì)體中，德國(guó)、新加坡等是典型的“以人定房”發(fā)展模式，兩國(guó)均具備完善的保障性住房體系和商業(yè)化住宅市場(chǎng)。

德國(guó)住房市場(chǎng)以租賃為主,其人均住房擁有率較低，多數(shù)德國(guó)居民通過租賃住房解決居住需求。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年德國(guó)平均住宅擁有率僅為46.5%，柏林、漢堡等主要城市的住宅擁有率分別為17.4%和23.9%。德國(guó)聯(lián)邦政府通過重點(diǎn)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)、制定政策調(diào)節(jié)供需和抑制需求來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。綜觀德國(guó)住房保障體系建設(shè)歷程，1950年后，德國(guó)聚焦解決弱勢(shì)群體的住房保障問題、承擔(dān)保障性住房建設(shè)責(zé)任，后續(xù)逐漸放開保障性住房的供給渠道、回歸市場(chǎng)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制積極引導(dǎo)社會(huì)力量建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理社會(huì)住房，而政府則側(cè)重加強(qiáng)監(jiān)管、適時(shí)調(diào)控。

德國(guó)保障性住房長(zhǎng)久以來的平穩(wěn)運(yùn)行，離不開相關(guān)法律制度和財(cái)政支持的共同作用。法律方面由金融、稅收和租賃等制度共同約束保障，在供給端適當(dāng)遏制地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率的同時(shí)，建立完備的住房保障制度，并加以貨幣住房補(bǔ)貼支持。住房補(bǔ)貼由聯(lián)邦和州政府共同承擔(dān)，既有對(duì)無收入居民提供維持基本生活所需進(jìn)行全額補(bǔ)貼，也有對(duì)低收入居民提供部分住房租金來維持適宜的生活的部分補(bǔ)貼。

新加坡住房市場(chǎng)以組屋為主。1960 年以來，新加坡逐步形成了“以組屋為主，以行政公寓、私人住宅為輔”的住宅體系，“居者有其屋”的目標(biāo)基本達(dá)成。截至2022年，新加坡房屋自有率達(dá)89.3%；其中“組屋”可以類比于保障房，與“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房體系。2022年建屋發(fā)展局組屋占新加坡住房市場(chǎng)72%，且建屋發(fā)展局房產(chǎn)存在較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，其價(jià)格約為非有地私有房產(chǎn)70%。

新加坡政策性住房體系以中央公積金為基礎(chǔ)，由政府、建屋局、銀行及新加坡居民多部門協(xié)同構(gòu)建。組屋由新加坡建屋發(fā)展局（HDB）統(tǒng)一發(fā)展建造，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。建屋發(fā)展局為政府獨(dú)資機(jī)構(gòu)，職責(zé)涵蓋組屋規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地開發(fā)、建設(shè)、住房資格審查及分配、管理和維護(hù)等。截至2022年，HBD 已提供111萬套住宅房產(chǎn)，目前主要以四室為主，且近年四室及五室大房型數(shù)量呈上升態(tài)勢(shì)，2022年二者累計(jì)占總組屋比例達(dá)66%。此外政府以政治和財(cái)政承諾的形式提供支持，并輔以立法，幫助早期組屋制度有效落地。

新加坡政府從財(cái)政及法律兩方面為保障性住房提供支持。法律保障方面，1966年新加坡發(fā)布《土地征收法》，此后新加坡國(guó)有土地占比大幅提升，截至2006年新加坡政府擁有的土地占比近90%。國(guó)有土地主要是由政府直接管理和控制，公有土地則是由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局等掌握和使用。財(cái)政支持方面，1968年新加坡推出“中央公積金核準(zhǔn)建屋計(jì)劃”，為中低收入群體首次購(gòu)房提供中央公積金額外和特別住房補(bǔ)貼，提升其購(gòu)房能力。目前中央公積金制度要求55歲以下繳存率達(dá)37%，其中普通賬戶基金可以提取用于購(gòu)買住房。中央公積金局（CPF）將中央公積金中（90%-95%）用于購(gòu)買政府特別債券（SSGS），政府出售債券所得資金的一部分再以2.5%優(yōu)惠貸款的形式提供給建屋局，由建屋局用于組屋建設(shè)和向組屋購(gòu)房人發(fā)放利率為2.6%的貸款。此外，政府還向部分人群提供住房補(bǔ)貼政策。