房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)背離

激石Pepperstone(http://dsgkdz.com/)報(bào)道：

房地產(chǎn)開發(fā)景氣度繼續(xù)下行

2024年5月，國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)一步下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)普遍性下跌，一二三線城市新房月銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.7%、0.7%和0.8%，降幅均有所擴(kuò)大；一二三線城市二手房?jī)r(jià)的環(huán)比降幅則分別為1.2%、1.0%和0.9%。新房和二手房的房?jī)r(jià)同比降幅有所擴(kuò)大，其中二手房的同比降幅大于新房。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2024年前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、竣工面積和銷售面積分別同比下降了10.1%、24.2%、20.1%和20.3%；房地產(chǎn)開發(fā)的主要指標(biāo)都在低位徘徊。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)和新房市場(chǎng)明顯背離

2024年前5月，我們根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，跟蹤的14個(gè)樣本城市1-5月二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降15.6%，5月當(dāng)月同比下降4.2%，6月前16日同比下降10.7%；相比二手房，新房成交量基本沒有改觀，42個(gè)樣本城市1-5月新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降38.0%，5月當(dāng)月同比下降35.0%，6月前16日同比下降35.9%。我們認(rèn)為，造成二手房和新房表現(xiàn)背離的核心原因，主要是交付問題帶來對(duì)預(yù)售的擔(dān)心、新房最近幾年產(chǎn)品質(zhì)素提升有限，以及新房受隱性限價(jià)等因素約束，在降價(jià)周期價(jià)格吸引力不如二手房。我們預(yù)計(jì)，當(dāng)核心城市二手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)之后，區(qū)域新房市場(chǎng)有望隨之進(jìn)入復(fù)蘇通道。

核心城市和低線城市之間的房?jī)r(jià)表現(xiàn)已經(jīng)背離

今年4月底開始房地產(chǎn)政策進(jìn)行了新一輪調(diào)整，其中一線和強(qiáng)二線城市的政策調(diào)整幅度（按揭貸款利率、首付變化、限購(gòu)變化）遠(yuǎn)大于三四線城市。從結(jié)果上看，根據(jù)冰山大數(shù)據(jù)，部分核心城市的二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)走穩(wěn)跡象，截至6月16日，上海房?jī)r(jià)冰山指數(shù)環(huán)比連續(xù)兩周上漲，周環(huán)比分別上漲0.2%和0.1%，但三四線城市房?jī)r(jià)目前并無走穩(wěn)的跡象。我們認(rèn)為，政策釋放的真實(shí)需求包含了大量的人戶分離人口在核心城市的置業(yè)需求和一些外來人口置業(yè)需求，政策主導(dǎo)的復(fù)蘇可能是持續(xù)分化的，是聚焦核心城市的。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)和開發(fā)投資景氣表現(xiàn)未來可能背離

我們認(rèn)為，核心城市房?jī)r(jià)將在政策作用之下逐漸企穩(wěn)，上海等地（具體看上文數(shù)據(jù)）核心區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)率先企穩(wěn)。從全國(guó)范圍來看，我們認(rèn)為中期而言房?jī)r(jià)持續(xù)下降的惡性循環(huán)有望被打破。但是，房地產(chǎn)供求形勢(shì)已經(jīng)到了新的階段，我們認(rèn)為房屋供給在許多地方偏多，開發(fā)企業(yè)沒有必要保留過于龐大的在建面積。我們相信，房地產(chǎn)政策的目標(biāo)是穩(wěn)定金融市場(chǎng)、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，不是增加開工或竣工面積。以舊換新、收購(gòu)存量住房作為保障房等政策有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但未必有利于開發(fā)投資反彈。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在未來一段時(shí)間仍將繼續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)因素

房?jī)r(jià)持續(xù)下行，推動(dòng)居民預(yù)期不斷變差，從而進(jìn)一步提升二手房掛牌量的風(fēng)險(xiǎn)；政策雖然力度較大，但一些政策可能落地較慢，市場(chǎng)預(yù)期不斷變差的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)不會(huì)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，自身積極努力的房企仍具備發(fā)展前景

據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)，我們跟蹤的77個(gè)樣本城市二手房成交套數(shù)近4周周環(huán)比分別為+3.9%/+0.2%/-8.4%/+7.7%，截至6月16日，我們跟蹤144個(gè)樣本城市掛牌房源套數(shù)較430新政前累計(jì)下降0.8%，其中北京、杭州、西安累計(jì)分別下降5.5%/1.9%/1.2%。我們認(rèn)為，隨著核心城市的房?jī)r(jià)企穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇將會(huì)在核心城市陸續(xù)實(shí)現(xiàn)。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，能否積極響應(yīng)以舊換新等購(gòu)房政策、能否利用收購(gòu)存量房作為保障性住房等政策積極去化不良資產(chǎn)、是否已經(jīng)聚焦少數(shù)核心城市開展經(jīng)營(yíng)、是否有通暢的融資渠道和良好的開發(fā)能力，都是企業(yè)是否能夠盡早輕裝上陣，重新進(jìn)入發(fā)展通道的關(guān)鍵。