中信證券：“降存量房貸利率”或帶動(dòng)國債利率在內(nèi)的廣譜利率中樞繼續(xù)“下臺(tái)階”

激石Pepperstone(http://dsgkdz.com/)報(bào)道：

隨著新發(fā)按揭利率持續(xù)下行，存量與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大，使得市場開始期待降低存量房貸利率，以穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。我們認(rèn)為如果這一調(diào)整落地，在減輕借款人的還款壓力、遏制貸款早償趨勢的同時(shí)，也會(huì)增大銀行息差壓力，因此需要調(diào)降存款利率加以配合，而這可能帶動(dòng)包含國債利率在內(nèi)的廣譜利率中樞繼續(xù)“下臺(tái)階”。

降存量房貸利率的話題再升溫。

今年以來，隨著住房貸款利率下限放開，同時(shí)疊加住房貸款增長乏力，房貸利率快速下行。2024年8月30日，格隆匯援引彭博報(bào)道，有關(guān)部門正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率。此后存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。

存量房貸利率調(diào)整的歷史回顧。

存量房貸利率下調(diào)其實(shí)已有先例，2008年央行降低個(gè)人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出優(yōu)惠利率方案。2023年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，調(diào)整兩類住房貸款利率。

據(jù)央行披露，超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。

存量按揭利率下調(diào)的可能及影響。

存量房貸利率調(diào)降話題的背后，反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。在此背景下，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表。

然而，站在銀行的角度，下調(diào)存量房貸利率帶來的經(jīng)營壓力也不能忽視。據(jù)我們測算，如果存量按揭貸款下調(diào)50-100bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少1000-3000億元，對(duì)應(yīng)息差下滑3-9bps。如果存量房貸利率下調(diào)，銀行資產(chǎn)端收益壓降，預(yù)計(jì)存款利率需要配合調(diào)整，并有可能帶動(dòng)廣譜收益率下行。

總結(jié)與展望：

隨著新發(fā)按揭利率持續(xù)下行，存量與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大，使得市場開始期待降低存量房貸利率，以穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。我們認(rèn)為如果這一調(diào)整落地，在減輕借款人的還款壓力、遏制貸款早償趨勢的同時(shí)，也會(huì)增大銀行息差壓力，因此需要調(diào)降存款利率加以配合，而這可能帶動(dòng)包含國債利率在內(nèi)的廣譜利率中樞繼續(xù)“下臺(tái)階”。?????????