美聯(lián)儲降息無用？美國房貸利率創(chuàng)八個月新高

　　美聯(lián)儲已經(jīng)累計降息1個百分點，但房貸利率反而上升了同等幅度。此前關(guān)于2025年利率下降的預(yù)測似乎正在發(fā)生變化……

　　最新數(shù)據(jù)顯示，上周美國抵押貸款利率突破7%，達到自去年5月初以來的最高水平，延續(xù)了數(shù)月來的上漲趨勢。這可能令本已面臨房價上漲和有限供應(yīng)的潛在購房者感到“壓力山大”，從而進一步抑制美國房地產(chǎn)市場。

　　根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）周三發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至1月10日的一周內(nèi)，30年期抵押貸款的合同利率上漲了10個基點，達到7.09%。這是連續(xù)第五周上漲，使主要住房貸款利率比去年9月份美聯(lián)儲開始降息時高出近一個百分點。

　　值得注意的是，美聯(lián)儲的政策利率現(xiàn)在比當時低了整整一個百分點，但抵押貸款利率卻朝著相反的方向發(fā)展。這是因為抵押貸款利率與美債收益率密切相關(guān)。周二，10年期美債收益率攀升至2023年10月以來的最高水平。自去年12月中旬以來，借貸成本大幅上升，原因包括美國經(jīng)濟表現(xiàn)強勁、美聯(lián)儲減少降息的可能性，以及市場擔憂特朗普的政策將導(dǎo)致通脹居高不下。

　　當選總統(tǒng)特朗普將于下周入主白宮，其經(jīng)濟議程包括延長2017年的減稅政策，預(yù)計這將增加數(shù)萬億美元政府債務(wù)。去年，美國預(yù)算赤字超過1.8萬億美元，是新冠疫情時代以外的最高水平。由于擔心實現(xiàn)2%通脹目標的進展停滯，以及特朗普提高關(guān)稅和移民限制等政策可能如何影響經(jīng)濟的不確定性，美聯(lián)儲已暗示今年降息步伐會放緩。

　　高昂的房屋融資成本和仍然較高的房屋要價共同影響了購房的可負擔性，令潛在買家望而卻步。許多人認為，美國經(jīng)濟之所以能在四十年來最激進的美聯(lián)儲貨幣緊縮政策下展現(xiàn)出韌性，部分原因在于大量房主已鎖定超低抵押貸款利率，從而“免疫”于美聯(lián)儲的政策影響。但是，對于新購房者來說，情況就不同了。

　　此前關(guān)于2025年利率下降的預(yù)測似乎正在發(fā)生變化，專家現(xiàn)在預(yù)測利率降速將會放緩，但不一定會大幅下降。這可能會使房屋負擔能力成為2025年持續(xù)存在的問題。

　　Bankrate首席金融分析師、CFA格雷格·麥克布萊德 （Greg McBride）表示：

“30年期固定抵押貸款利率均值將在一年中的大部分時間里維持在6%左右，會短暫飆升至7%以上，但永遠不會低于6%……持續(xù)的經(jīng)濟增長以及對通脹和政府債務(wù)的擔憂將使抵押貸款利率保持在高位?！?/p>

　　不過，根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)，美國的住房庫存最近實際上一直在改善，截至2024年11月末的供應(yīng)量可滿足3.8個月的需求。雖然這仍低于平衡市場通常所需的5至6個月，但與一年前相比已顯著提高17.7%。

　　NAR的現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)實際上在去年秋季出現(xiàn)了自2021年以來的首次增長。雖然2024年許多買家預(yù)計抵押貸款利率會下降，但仍持觀望態(tài)度，看來人們的態(tài)度可能正在改變。

　　NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云 （Lawrence Yun）曾表示：“房屋銷售勢頭正在增強?！?“隨著經(jīng)濟持續(xù)增加就業(yè)機會、住房庫存較一年前增加以及消費者習慣抵押貸款利率在6%至7%之間的新常態(tài)，更多買家進入市場?！?/p>

　　盡管如此，2025年買房仍可能會很困難。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic首席經(jīng)濟學家塞爾瑪·赫普（Selma Hepp）表示：

“2025年抵押貸款利率上升的前景表明，房地產(chǎn)市場活動將繼續(xù)受到挑戰(zhàn)……缺乏承受能力和鎖定效應(yīng)的持續(xù)將使賣家保持觀望。”