房地產(chǎn)泡沫化“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”之后

　　激石Pepperstone(http://dsgkdz.com/)報(bào)道：

　　銀保監(jiān)會(huì)表示房地產(chǎn)泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，或有更多政策空間聚焦穩(wěn)定房企融資，保交樓優(yōu)先度進(jìn)一步提升，地產(chǎn)投資、竣工有望止跌企穩(wěn)，小幅改善。

　　9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹第五次全國(guó)金融工作會(huì)議要求的防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)工作進(jìn)展，首次指出“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，也意味著有更大政策空間聚集穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，保交樓優(yōu)先度進(jìn)一步提升，此前部署的近2000億保交樓“專項(xiàng)政策性借款”首筆9月22日也正式落地沈陽(yáng)，“穩(wěn)融資-加速施工環(huán)節(jié)去庫(kù)存-穩(wěn)竣工、保交樓-穩(wěn)定年內(nèi)GDP”的政策進(jìn)一步加快。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　1)伴隨21年以來(lái)“三條紅線”、房貸集中度管理等各項(xiàng)地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)，個(gè)人住房貸款余額增速回落至15年以來(lái)新低，20H2-21H1地產(chǎn)銷售高增更多是疫情激發(fā)居民動(dòng)用儲(chǔ)蓄釋放住房需求、而個(gè)人房貸增速持續(xù)回落，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融化泡沫化的表態(tài)也由“得到遏制”轉(zhuǎn)向“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。

　　16年底“房住不炒”提出以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額同比由16年底38.1%高位回落，雖然20H2-21H1地產(chǎn)銷售持續(xù)旺盛、商品房銷售額兩年平均增速一度達(dá)到20%的超高水平，但同期貨幣政策總體相對(duì)克制，更多是疫情激發(fā)居民內(nèi)生性購(gòu)房需求、以儲(chǔ)蓄而非主動(dòng)加杠桿的方式，在此過(guò)程中，個(gè)人住房貸款余額同比并未上行、反而回落2.7個(gè)百分點(diǎn)至13%，且房企銷售資金來(lái)源中按揭貸款的比例也同期反而回落1.7個(gè)百分點(diǎn)至30.1%。

　　而在21年5月地產(chǎn)調(diào)控政策驟然從嚴(yán)后，個(gè)人住房貸款余額同比進(jìn)一步下行，截止22年6月末，已下行至6.2%的15年以來(lái)最低水平，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭的表態(tài)也由21年3月時(shí)“得到遏制”轉(zhuǎn)變?yōu)楸敬?月表態(tài)“得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比一度加速回落至過(guò)度偏冷的水平，21Q4后逐步好轉(zhuǎn)但幅度有限，地產(chǎn)投資也因此持續(xù)低于預(yù)期，因而目前政策再度強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，2000億保交樓專項(xiàng)政策性借款首單22日落地沈陽(yáng)。

　　在地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比也出現(xiàn)快速回落，由18年上半年近25%的高增速加速回落至21年9月0%，雖然21Q4政策持續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房企融資，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比逐季回升，但至22年6月也僅恢復(fù)至1.5%的較低水平，因而今年本應(yīng)形成貢獻(xiàn)的前期已預(yù)售項(xiàng)目加速施工投資，在融資壓力仍大的背景下，未發(fā)揮出預(yù)期內(nèi)的明顯抵消新房銷售投資轉(zhuǎn)弱的拖累，8月地產(chǎn)投資當(dāng)月同比降至-13.8%的極低水平。

　　因而目前政策再度強(qiáng)調(diào)“合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求”，而8月19日住建部公布的2000億專項(xiàng)政策性借款，首單于9月22日落地沈陽(yáng)，結(jié)合9月13日鄭州與國(guó)開行簽署的3000億貸款中用于棚改貸款的1600億，以及各地房地產(chǎn)紓困基金和銀行信貸的通力配合，房地產(chǎn)融資已在好轉(zhuǎn)，9月后地產(chǎn)投資同比或逐步回升，全年仍有望達(dá)到-8%的明顯好于地產(chǎn)銷售(-20%)、新開工(-37%)內(nèi)生性拖累幅度的水平。